王府井ファッション百貨店「Hq尚客」は調整を余儀なくされました。

商業不動産が台頭する際に、開発能力だけではなく、操作チームの投資資源と位置づけ能力、経営開業後の管理経験も重要です。

近年、中坤不動産はずっと二足歩行で歩いています。観光地以外に、完全自前の商業不動産もその前進のもう一つの重要なポイントです。

しかし、最近、記者は北京市大鐘寺中坤広場の主力百貨店、王府井百貨グループ初のファッション百貨店「hQ尚客」が調整されることを独占的に知りました。また、業界関係者によると、調整の原因はこの1年間で主力店の経営状況が予想されていないためだという。

これに対して、業界関係者は、完全自前の商業不動産が中坤の資金圧力に対して大きな試練であると広く認識しています。今回の調整は、中坤にとって進退の地となりますか？

　　同質化による位置決めの気まずさ

「王府井百貨は大鐘寺中坤広場の経営状況がとてもいいです。」5月13日、王府井百貨グループ発展部の曹世斌部長は記者の取材に対し、「経営不振」のうわさを否定しました。しかし、彼はまた、「hQ尚客」は確かに周辺のビジネスエリアとの誤位経営を実現するために調整されます。

「大鐘寺広場の『hQ尚客』に対してブランド構造の調整を行います。名称や顧客群の位置づけなど、ファッション度を高めると同時に、周辺の双安百貨店、現代ショッピングセンター、華宇ファッションショッピングセンターのブランドとできるだけ区別したいです。曹世斌は言った。

紹介によると、「hQ尚客」は王府井百貨が伝統的な逸品百貨店の位置づけを抜け出した最初のファッション百貨店で、もともとは18～35歳の若い客層に対して、その兄弟企業双安百貨店の経営チームが運営する計画だった。このブランドは大鐘寺中坤広場に定着し、昨年9月に正式にオープンし、当時中坤広場にオープンした唯一の主力店となりました。

業界関係者は、今回の調整の重要な原因は、開業9ヶ月以来の営業成績が予想されていないことだと考えています。5月13日に中坤広場でも、「hQ尚客」内の人の流れは多くないことが分かりました。売り場内の販売員の数はお客さんより多いです。

「hQ尚客」のスタッフは、ブランド構造は「hQ尚客」の現在の主な問題ではないと記者に語った。彼の見るところ、まだ全面的に開業していない中坤広場は「hQ尚客」を支える役割を果たすことができませんでした。「多くの新ビジネスは、外食産業の人気を高め、育成期間の短縮を図る。しかし、中坤広場では飲食業のE席がメインで、いくつかのブランドが営業してお客さんを迎えています。」

実際には、全体の量が40万平方メートルを超える大鐘寺の中坤広場は2007年に街を開く計画を立てていますが、その後、オリンピックと国慶節の50周年に間に合うため、何度も遅れています。2010年、中坤広場は王府井百貨との提携で開業しました。その後、1カラット当たりの美しいダイヤモンドデパート、国美電器、カルフールなど多くの大型商業ブランドを誘致しました。しかし、今日になっても、中坤広場はまだ全面的に開業していません。このデパートの公式サイトでは、多くの店舗エリアが依然として「お楽しみください」と表示されています。

名を挙げたくない業界関係者によると、今回の「hQ尚客」調整の背景には、中坤広場のビジネスエリアの位置づけがあるという。地下鉄13番線の開通は、大鐘寺地区が北京のもう一つの地下鉄商圏になることを業界に希望させていましたが、より効果的な客流が形成されていないようです。

商業専門家の分析によると、これまでは、大鐘寺の商圏はすべて小品、住宅と建材市場を中心にしており、飲食、娯楽などの業態に欠けている。毎日多くの地下鉄の客が行き来していますが、ランダムな消費場所が足りないため、大鐘寺の商店街は客足を維持するのが難しいです。また、大鐘寺地区から遠くないところに、双安百貨店、現代商城、華宇ファッションショッピングセンター及びウォルマートなど有名な大型商業ブランドがあります。これらのデパートは大鐘寺地区で多くの忠実な顧客を育成しました。

業界から見ると、いくつかの大百貨店の囲いが、大鐘寺地区に残された商業発展空間はもう多くない。デパート＋スーパー＋影城の伝統的なショッピングセンターも周辺消費者の興味を引きにくい。

「大鐘寺の商圏の大型デパートが『剣走偏鋒』をテーマに経営構想を練れば、周辺の競争が激しい商圏環境の中で立地を図ることができるかもしれない」業界の専門家は言います。

　経験が乏しいので難局に直面する。

運営モードから見て、「自営不動産経営」のモデルを堅持することによって、中坤はキャッシュフローで何度もストレスを受けています。中坤広場の運営が難しいもう一つの原因です。万達は前期の不動産販売と引き換えに、後期の経営キャッシュフローのモデルを採用しているのに対し、中坤は商業不動産の運営において常に「自己戦略」を強調している。

中坤投資グループの焦青総裁は、大規模な商業プロジェクトをするには誘惑に耐えられ、屈辱に耐えられ、寂しさに耐えられると公言しています。

現在、大鐘寺中坤広場は開業後の「養商」の段階に入り、計画中のデパート、スーパー、電気屋、住宅街などの要素が定着しました。しかし、詳しい業界関係者は記者団に対し、中坤の商業不動産経営の経験が欠けていることが、中坤広場の経営不振の原因となっていると述べました。

まずプロジェクト計画をする時、私達は専門の商業不動産会社のように、まず投資してから家を建てるのではなく、商業計画を作っただけです。大鐘寺中坤広場社長の池淑涛さんは、こう述べた。プロジェクトがすでに規模を見始めた後、池淑涛は自信満々に王府井グループを見つけて具体的なチェックインについて話しましたが、相手のフィードバックは広場内部の構造が規格に合わないので、全体の調整が必要です。

王府井百貨はアメリカの第一位の商業設計チームを招待し、1000万元を投資して4万平方メートル近くの営業エリアを全体的に設計します。しかし、当時の商業広場の構造はすでに完成していました。いくつかの位置は必要に応じて変えられます。閉鎖したり、動き回る構造があります。一つの仕組みだけでも、二、三ヶ月でできるものではない」

経験不足は池淑涛が直面した最大の難問で、「住宅、オフィスビル、教育不動産、観光地を作ったことがありますが、商業地産を操作したことがないだけに、ストレスは想像できます。」池淑濤さんだけでなく、彼女のチームも新兵さんが多いです。このような巨大なプロジェクトを完成するのは本当に難しいです。

これから見ると、中坤の戦略的思考の鍵は、不動産システムの持続可能な発展モデルをどのように形成するかということです。