不動産企業2020中報のキーワード：借金を減らし、慎重に土地を持って、販売を王とする。

「将来の一時期は、やはり負債を軽減します。いくつかの減額を終わらせるために、格付けが上がります。」8月24日の中間業績会で、富力不動産会長の李思廉氏は述べた。今年上半期の富力権益の売上高は510.6億元で、同15.21%減の33.6%を達成した。同期では、富みの純負債率は177%に達した。

最近、不動産企業は中報のリリースシーズンに入ります。疫病の影響を受けて、上半期に多くの不動産企業の販売実績が予想に及ばないで、一部の企業は販売、利益が二重に下がることが現れます。しかし、第二四半期に入ってから、市場は回復を加速し、疫病の影響は次第に消えていった。

しかし、往年に比べて、不動産企業の市場に対する態度はいっそう「謙虚で慎重」に見える。これは主に監督層の最近の態度から来ている。

    8月20日、住宅都市農村建設部、人民銀行は北京で重点不動産企業座談会を開催し、不動産金融慎重管理制度の実施を強調し、不動産企業の融資の市場化、規則化と透明性を強化し、中央銀行、住建部会は関係部門と前期の幅広い意見を踏まえて、重点不動産企業の資金監視と融資管理を形成した。規則を守る。

これに先立ち、不動産企業の有利子債務の増加を抑制するため、監督管理部門は新たな規制を打ち出し、「三つの赤い糸」を設置して管理している。様々な兆しは、レバレッジを制御する目的での融資「強監督管理」が、常態化していることを示している。

疫病から回復し、さらに規模を拡大しようとする不動産企業にも新たな試練を与えている。企業は融資の新规をどう思いますか？下半期はどのような戦略で対応しますか？多くの答えは中報や態度に隠れています。

返済率が明らかに向上した。

疫病の影響は不動産産業に対して、販売に集中的に現れています。

頭の不動産企業の中で、今年上半期に、碧桂園の権益販売金額は2669.5億元で、同5.32%減少しました。純利益は219.3億元で、同5.2%減少しました。同期において、契約の売上高は1952.7億元で、同8.8%減少した。純利益は約6.5%伸びた。売上高は2245.4億元で、同11.1%減の純利益は微増だった。

これに対して、「第二段隊」の一部の不動産企業は業績の伸びを実現しました。もし中海が契約売上高1720.1億元を実現すれば、前年同期比4.2%増加した。龍湖が契約販売1111.0億元を実現し、同5.2%増加した。

過去3年間、不動産市場には珍しい「大牛市」が現れ、多くの不動産企業が販売規模の大幅な上昇を実現しました。その中で、大中型の不動産企業の複合成長率は30%から50%の水準にある。

今年以来、疫病は多くの不動産企業の販売を一時的に挫折させ、第二四半期になってようやく回復しました。「基本的に一ヶ月半は販売していません。」中海不動産行政総裁の張智超氏によると、これも供給の遅れを引き起こし、疫病状況が次第にコントロールされる6月には、中海の集中供給と販売が行われ、当月に575.6億元の記録的な販売規模を実現した。

しかし、すべての不動産企業が安定して販売できるわけではない。この疫病の中で、大規模な不動産企業も中小企業も、みんなメンバーが避けられない状況です。

今年上半期、緑地は不動産契約の販売金額の133.29億元を実現し、同20.7%減少し、契約の販売面積は同30.7%減少した。同期において、北辰の買い入れの営業収入は人民元33.48億元で、同60.83%下落し、会社の利益は8割以上下落した。

注意すべきなのは、近年、継続的に回収率を強調している場合、住宅企業の返済率は普遍的に良いです。上半期、碧桂園と緑地の返済率はいずれも驚異的な95%に達しました。これは企業が売上高に影響を与えた場合、販売現金の流れが過度に萎縮しないことを保証します。

7月19日までに、金茂の返済金額は1000億元を超えました。その上半期に契約販売金額1028.7億元（同31%増）を実現した場合、販売と返済は二重に千億元を突破した。

疫病の影響が大きいにもかかわらず、第二四半期の市場が徐々に回復してから、不動産企業の信頼も回復し始めました。融資政策が逼迫しているため、多くの企業が「販売を王に」という信条を強く信じており、通年の販売目標を調整しないという。

張智超によると、下半期の中海は積極的に供給と販売を把握し、重点供給の段階として、下半期の供給は年間の61%を占めるという。「下半期は疫病の重大な反復、経済の重大な状況がない限り、会社は年間4000億香港ドルの目標を達成する自信があります。」

年度目標の33.6%を達成しただけで、「売上目標は1520億円前後で推移している」とも述べた。この目標を達成するために、富力は16の新たなプロジェクトと約2300億元の販売可能な資源を打ち出します。

2020年2月16日、北京市豊台区康辛路のビルの工事現場はまだ復旧していません。人民の視覚をはかる

間違って取るのはつらいことです。

実際には、不動産企業の販売強化や返済には、キャッシュフローを保証する考えのほかに、負債を軽減する目的がある。

新しい融資管理政策について、不動産企業は公開解読中で、それを規範と呼びます。この取り組みの主な目的はやはり開発者のてこを安定させたいです。この措置は業界の行為を規範化させ、業界を健康状態に追い込むという措置だと思います。龍湖グループ執行役員兼最高財務責任者の趙逸氏は言う。

過去1年余り、多くの不動産企業が債務の置き換えを通じて、新たな借金の返済を完了し、負債率の低下を実現しました。年報では多くの企業の負債率が前年同期を下回っている。しかし、「三つの赤い糸」を基準として、融資に対して「強い監督管理」を行う政策は、依然として企業に現実を意識させている。

天風証券は2019年の財務データに基づき、売上高が高い50の不動産企業を「前受金を除いた資産負債率は70%」、「純負債率は100%」、「通貨ショートより1」の3つの基準で区分した。このうち、「三つの赤い糸」を同時に踏んだ不動産企業は14社で、同時に二つの赤い糸を踏んだ不動産企業は10社で、赤い糸を踏んだ不動産企業は14社で、全部で線を踏まない不動産企業は12社だけです。

李思廉氏は、「今後9ヶ月間、国内外で250億から300億までの債務を処理するかもしれない。中間は半分を超えると、いくつかの再編の手配があり、その他はいずれも資金と販売で相殺される」と述べた。雅居楽は負債率を70%程度に抑えるとも述べています。負債率の低い中海や竜湖でも、引き続き負債の規模を抑えると強調しました。

今年以来、長期的な効果的なメカニズムの試行が引き続き推進されるにつれて、不動産企業は一般に不動産コントロールが常態化する現実に入ることを意識している。どのように安全を保証する前提の下で、規模と利益の適度な増加を実現して、企業の主要な課題になります。これまで高レバレッジを通じて急成長を遂げてきた不動産企業にとって、この課題はとりわけ厳しい。

「資産負債の構造最適化は、規模、利益、負債の三角関係をバランスよくとることが重要な課題です。」米の買収執行役員兼最高財務責任者のリンゴ氏は業績会で述べた。2015年から2018年にかけて、米国の購入販売複合成長率は73.8%となり、2019年に千億陣営に進出した。規模の発展を完成した後で、米の買い付け業は今年の経営戦略を“戦略の強固な年”に位置づけます。

その中で、米国の地持ち戦略は慎重になりました。会社はまだ販売のリターンの1/3によって土地を取りますが、なるべく高いところで手を出さないようにします。

この策略は理解にかたくない。厳しい融資環境と激しい市場競争により、不動産企業の資金はますます「貴重」になり、先端投資の重要性が高まっています。

最近、金科股份連合席総裁の方明富氏は21世紀の経済報道の取材に対し、市場のフォールトスペースが大幅に縮小されたため、先端の投資能力は往々にしてプロジェクトの成否を決める重要な要素となっていると述べました。以前は不細工なところがありましたが、犯したミスは全部市場で消化できます。しかし、今はもうスペースがありません。

業績会議では、雅居楽取締役会長兼社長の陳卓林氏は同じ観点を示した。下半期にはいいプロジェクトがなくて、いいプロジェクトがないと、来年まで土地を取りに行きます。間違いを取るのはつらいことですから。