부동산 업 체 의 거액 융자 가 빈발 하 다: 업 종 인수 합병 속도?

3 월 16 일 에 상교 에 따 르 면 녹색 도시 중국 (3900. HK. 를 '녹 청' 이 라 고 부른다) 은 전문 투자 자 를 대상 으로 170 억 위안 의 회사 채 를 발행 하려 고 했 고 모금 계획 은 이미 접수 되 었 다.이것 은 유동성 완화 로 부동산 업 체 가 100 억 급 융자 를 하 는 현상 이다.녹색 성 을 제외 하고 올해 1 월 헝 다 (3333. HK) 의 부채 총 규 모 는 461.2 억 원 에 이른다.

녹색 성 을 대표 로 하 는 중앙 기업 의 배경 부동산 기업 은 '100 억 급' 융자 를 받 았 고 헝 다, 완 커 (0002. SZ), 융 창 (01918.HK) 등 을 대표 로 하 는 선두 브랜드 부동산 기업 도 자본 시장 에서 큰 지 지 를 받 았 다.3 월 11 일 완 커 A 는 2020 년 에 합격 자 를 대상 으로 공개 발행 액면가 총액 이 인민폐 90 억 위안 (90 억 원 포함) 의 회사 채권 (1 기) 을 초과 하지 않 고 2. 60% 의 이율 로 올해 국내외 부동산 기업 의 융자 금 리 가 최저 치 를 기록 했다 고 발표 했다.민영 기업 의 융자 금 리 도 최저 치 를 기록 했다. 1 월 8 일 에 융 창 출 은 2025 년 만기 가 되 는 5 억 4 천만 달러 의 우선 어음 을 발행 하고 금 리 는 6.5% 를 기록 했다.3 월 13 일 에 중국 증권 감독 회 는 창작 회사 의 채무 신청 에 대한 심 사 를 재 개 하 겠 다 고 발표 했다.

새로운 라운드 돈 조 는 투자 의 확 대 를 의미한다.녹 성 중국의 한 관계 자 는 기자 에 게 회사 가 요즘 바닥 을 보 며 돈 을 급히 쓴다 고 말 했다.그러나 모든 부동산 업 체 가 '행운아' 인 것 은 아니다. 지난 2 - 3 년 의 급진 확장 으로 인해 일부 융자 를 받 더 라 도 기업 이 여전히 '높 은 지렛대' 운행 상태 에 있 는 현실 을 바 꾸 기 어렵다.

이에 따라 같은 대책 연구원 장 거창 수석 분석가 들 은 이번 라운드 의 시장 조정 기 는 인수 합병 에 가장 좋 은 '창구 기' 가 될 것 이 라 고 전망 했다. 시장 구도 역시 인수 합병 이 가속 화 되 고 시장 집중 도가 급 격 히 높 아 질 것 이 라 고 전망 했다.중앙 기업 을 대표 로 하 는 주택 기업, 그리고 완 커, 융 창 등 을 대표 로 하 는 선두 주택 기업 이 이번 시장의 변화 추 세 를 주도 할 것 이다.

업계 인수 합병 신호

같은 대책 연구원 의 보고서 에 따 르 면 중앙 은행 이 2020 년 부동산 기업 에 대한 융자 에 대한 정조 에 따라 올 해 는 '수신 집중 도' 원칙 에 따라 진행 되 어야 한다. 이른바 '수신 집중 도' 원칙, 즉 녹색 성 을 대표 로 하 는 중앙 기업 과 완 커, 융 창 등 을 대표 로 하 는 선두 브랜드 주택 기업 은 더 많은 자본 시장 지 지 를 얻 을 수 있다.예 를 들 어 3 월 17 일 에 광저우 위 에 슈 그룹 주식 유한 공사 의 3 종 중간 어음 이 거래 업 체 협회 에 의 해 받 아들 여지 고 등록 을 허 가 받 았 다. 금액 은 모두 88 억 위안 이다.

일반적으로 '100 억 급' 융자 를 받 는 시장 단 계 는 자금 인상 이 완화 되 는 단계 인 데 이런 상황 은 이미 변화 가 생 겼 다.한 금융 업계 의 분석 에 따 르 면 2017 년 부동산 이 상승 주기 에 들 어간 백 억 급 융자 붐 과 달리 올해 부동산 업 체 가 직면 한 시장 환경 은 이미 사면초가 에 가 까 워 졌 고 판매 수익 단 과 투자 단 환경 은 이미 복잡 해 졌 다.

장 위안 은 녹색 성 을 비롯 한 중앙 기업 과 완 커, 융 창 등 을 대표 로 하 는 선두 브랜드 의 부동산 기업 의 융자 원가 와 규모 비교 우 위 는 그들 을 인수 의 주인공 으로 밀어 줄 것 이 라 고 지적 했다.피 인수 자, 즉 '수신 집중 도' 원칙 이외 의, 그리고 지렛대 율 이 높 은 '발가벗다 영' 부동산 업 체 임 이 분명 하 다.

세 무 는 2020 년 1 월 13 일 복 성 그룹 과 의 전면적 인 전략 적 제휴 를 선언 하고 세 무 복 성 이라는 플랫폼 을 함께 구성 하 겠 다 는 것 이 대표 적 인 사례 다.아직 구체 적 인 '협력 방안' 은 공식 적 으로 발표 되 지 않 았 으 며, 세 무 는 복 성 그룹의 '개혁' 에 대해 서 는 관리 구조 부터 시작 했다.3 월 18 일 에 계 신 보 공상 자료 에 따 르 면 복 건 복 성 법정 대표 인 은 반 위명 에서 허 유농 으로 변 경 했 고 허 유농 은 2001 년 에 세 무 에 가입 했다.이 동시에 복 건 성의 임 원 층 과 복 성 이 산하 건축 회사 복 건 육 건 그룹 유한 공사 임 원 층 도 일련의 변화 가 발생 했다.결국 복 성 그룹 기 존 경영 진 은 반 준 강, 오 지 홍 이 세 무 복 성 으로 전 직 한 것 을 제외 하고 모두 이 직 했다.세 무 는 아직 복 성 그룹 에 대한 리 모델 링 을 진행 중이 다.

한 상장 부동산 업 체 관계 자 는 "인수 합병 의 측면 에서 볼 때 민영 주택 업 체 가 규 모 를 계속 키 우려 면 단체 나 대 어 를 먹 어야 한다" 며 "뱀 이 코끼리 를 삼 켜 먹 는 것" 이 라 고 말 했다. 이것 은 현재 시장 환경 에서 다른 인수 합병 유형 이다.

급진파 의 오늘.

상기 업계 의 인사 들 은 금융 화 되 는 부동산 업계, 자본 시장 은 부동산 기업 의 이윤 증가 속도, 융자 규모 와 부채 구조 등 각종 기준 보다 규모 의 증가 속도 와 전략 적 구 조 를 더욱 중시한다 고 지적 했다.반면에 2019 년 에 부동산 시장 에서 관심 이 높 은 기업, 예 를 들 어 세 무 같은 기업 은 작년 부터 업계 에 합병 신 호 를 내 놓 기 시 작 했 습 니 다. 바로 2017 년 - 2018 년 의 조정 주 기 를 거 쳐 이윤 의 증가 속도, 부채 구조 등 을 같은 업 종 보다 우수 하 게 만 들 었 기 때 문 입 니 다.

세 무 는 2019 년 3 분기 까지 판매 금액 과 판매 면적 모두 큰 폭 을 올 려 업 종 10 위 권 에 올 랐 다.부동산 업계 의 전 3 분기 순이익 의 전체 성장 속 도 는 12.76% 를 전제 로 중앙 기업, 국영 기업 을 배경 으로 하 는 부동산 기업 의 순이익 의 증가 수준 은 민간 기업 을 훨씬 초과 했다. 또한 폴리 부동산 (600048. SH) 의 전 3 분기 순이익 의 증가 속 도 는 34..0.8% 이 고 완 커 전 3 분기 순이익 의 증가 속 도 는 30. 4.3% 이다.이에 비해 녹색 도시 의 중국 순 수익 증가 수준 이 높 지 않 지만 2019 년 하반기 에 판매 항목 이 증가 하기 시 작 했 고 일부 2018 년 판매 항목 은 2019 년 말 에 판 매 될 예정 이다.판매 수익 반환 상황 을 보면 녹색 도시 중국 은 2019 년 1 - 12 월 의 계약 판매 금액 은 인민폐 2018 억 위안 으로 2000 억 부동산 기업 진영 에 본 격 적 으로 진출 했다.

최근 녹 성 중국 과 의 통화 및 장 야 동 이사회 의장 이 2019 년 중 언론 인터뷰 에서 던 진 2 천 억 원 의 목표 로 볼 때 녹 성 중국 은 이미 확장 적 인 발걸음 을 내 디 뎠 다.앞서 장야 동 은 "2019 년 하반기 녹색 도시 중국 은 인 스 턴 트 경매 참여 와 인수 합병 역량 을 강화 함으로써 연간 2000 억 위안 의 매출 을 올 리 는 데 총 력 을 기울 일 것" 이 라 고 밝 혔 다. (2019 년) 하반 기 는 전체 적 으로 1060 만 평방미터 에 달 할 수 있 으 며 전체 판매 가 치 는 약 2263 억 위안 으로 연간 2000 억 위안 의 매출 목 표를 달성 하 는 데 총 력 을 기울 일 것 "이 라 고 밝 혔 다.현재 녹색 도시 의 중국 2000 억 매출 목표 가 달성 되 었 으 며 2000 억 달러 의 화물 보유 고 는 2019 년 에 발표 할 예정 이다.

실제로 부동산 시장 에 서 는 인수 합병 이 잇 따 르 고 있다.올해 들 어 복 성 그룹 이 인수 한 다 는 기정사실 외 에 도 최근 4 개 채권 이 결 정 된 협 신 그룹 도 인수 설 에 휩 싸 였 다.협 신 그룹 은 용 호, 금과 와 함께 유명 해 져 충 칭 에서 세 번 째 에 들 어 섰 다. 최근 에 위기 가 연이어 발생 했다. 기악 회사 협 신 은 무려 47 억 위안 의 채권 을 창 출 했 는데 일부 계약 위반 위험 에 직면 했다.협 신 은 크게 명의 로 6 개 채권 을 보유 하고 총 규 모 는 47 억 위안 이 며 그 중 14 억 위안 의 채권 은 1 년 이내 에 만기 가 된다.현 재 는 콘 설 턴 트 위안 창 출 과 채권 평가 등급 이 모두 A 급 이다.

2019 년 6 월 말 까지 공동 자산 821.42 억 위안, 총 부채 649.28 억 위안 을 창 출 했 는데 그 중에서 유동 부채 가 347.19 억 위안, 단기 채 무 는 46.18 억 위안, 어음 과 대금 은 43.17 억 위안, 기타 미 지급 금 은 63.58 억 위안 이다.한편, 2019 년 6 월 말 까지 회사 의 통화 자금 은 43.77 억 위안 에 불과 하고 단기 채무 상환 을 덮어 쓸 수 없다.

이들 업계 에 서 는 지난 2 - 3 년 간 급진 적 으로 확장 해 온 부동산 업 체 들 이 금융 완화 단계 에서 융자 를 받 더 라 도 기업 이 여전히 '높 은 지렛대' 운행 상태 에 있 는 현실 을 바 꾸 기 어렵다 고 지적 했다.

푸 성 그룹 이 2017 년 에 높 은 레버 리 지 모델 로 고속 으로 확장 한 것 처럼 2019 년 에 병목 판매 로 자금 체인 이 끊 어 졌 다.2020 년 들 어 고속 운행 모델 이 뚝 그 쳤 다.