일선 도시 오피스텔 한파: 공치율 상승 임대료 하락

부동산 시장이 가장 추운 것은 주택이 아니라 오피스텔이다.

올해 들어 일선 도시는 광저우, 베이징, 상하이, 선전의 오피스텔 공수율이 계속 상승했다.

경제 구조의 조정과 산업의 변천은 오피스텔이 공치된 근본적인 원인으로 지속적으로 증가하는 공급량도 공치율을 높이고 국부 지역의 공급이 수요를 높였다.

제3자 기관은 공급과 수요의 결렬로 오피스텔을 오랫동안 조정할 과잉 상태라고 지적했다.

눈이 더 길어지고 경제와 산업의 조정에 따라 오피스텔 시장의 봄은 몇 년 후에도 도래할 수 있다.

공치율 상승 임대료 승압

데이드양행 데이터는 지난 1년에 전국 일선 도시 전체의 오피스텔 시장의 공수율이 상승해 최근 10년간 최고점으로, 현재 평균 10%가량, 2선 도시의 평균공수율이 높고 평균 28%가량 높았다.

임대료 측은 중국 지수연구원에 따르면 2019년 사계절 일선 도시 상권 오피스텔 임대료 중 25% 상승, 75% 대비 하락했다. 2선 도시 상권 오피스텔 임대료 중 50% 상승, 40.9% 하락, 9.1%와 상반기 지평.

3분기 말까지 북상광심 오피스텔의 1평균임대료는 389원, 310원, 178원, 233원, 전년대비 2.5%, 1.6%, 1.1%, 3.7%, 일선 도시 임대료가 전체적으로 압박됐다.

일선 도시에서 오피스텔 공치율이 심각하고 가장 낮은 것은 광저우, 가장 높은 것은 선전이다.

58안거객의'2019 전국 오피스텔 시장 매크로 보고서'에 따르면 2019년 3분기 베이징 상하이, 심천 오피스텔 공치율이 13.8%, 12.5%, 21.2%, 21.2%, 2.4%, 1.8%, 광저우 오피스텔 공수율이 낮고 3.7%로 계속 하락했다.

갑급 오피스텔 시장에 따르면 레방에서는 2019년 3분기 보고서에 따르면 광저우 갑급 오피스텔 시장의 3분기 무신 항목 인도, 현재 존량은 570만 평방미터, 전체 공치율이 8% 하락해 1%로, 주요 임대 수요는 TMT 업종, 주강 신성, 천북, 하북, 베트수, 파주 등 지역의 공치율은 모두 10% 이하이다.

반면 선전, 선행 시범구 개념 우세, 주요 임대 수요도 TMT 업계, 시장 공수율은 낙관적이지 않고, 3분기 갑급 오피스텔 전체 공치율이 21.3%에 달했다. 각 세분시장 공수율이 10% 이상, 그중 전해47%, 화강북 34.6%, 차공묘 30.8%, 고신원 24.9%, 복전센터 15.1%에 달했다.

앞으로 3년간 오피스텔 시장의 공수율도 낙관적이지 않으며, 신규 공급이 지속적으로 증가하고 있기 때문이다.레이방 연구부는 광저우 갑급 오피스텔 시장 미래 3년 신규 공급 약 253만제곱미터로, 파파주와 금융성 히트 지역을 위주로, 주주 인터넷 본부 등 종목 준공률이 점차적으로 상승할 것으로 전망했다. 202020년 정상 수준에 도달하면 점차 떨어지게 된다.

심천에서는 단기 시장에 임대 수요가 계속 위축되어 오피스텔의 새 사업은 여전히 완공되고 있다.3분기, 심천 갑급 오피스텔 시장에는 네 개의 새로운 항목이 완공되고, 주로 복전과 앞바다에 위치해 있으며, 존량은 725만 평방미터까지 상승했다.미래방은 2020년 심천에서만 약 120만 제곱미터의 새 프로젝트를 준공할 예정이다.

이것은 장기전역이다

전국 오피스텔 공치율이 낙관적인 상황에서 공치율 데이터 분화 뒤에는 얼마나 큰 영향 요소가 교직 작용하고 있다.

장파 분석은 선전 측에서 P2P 업종의 종합 정돈으로 관련 금융기업의 탈퇴, 추가 공급이 크게 증가하고, 오피스텔 공치율이 상승하는 주요 원인이다.광저우 측은 공치율이 지속적으로 낮은 임대료 수준과 비교적 적은 신규 공급에 도움이 된다.

추가 공급이 많아, 어느 정도 심천의 오피스텔 공작률이 높게 거주할 수 없는 형세를 극대화시켰다.제1 태평데이비스 연구부 사정우는 심천의 대량 증가 공급 공수율이 적어도 미래 반년 안에 더 큰 임대료 양보나 혜택 조치를 제공할 것으로 예상하고 심천 오피스텔 4분기 임대료도 하락할 것으로 보인다.

58 안거객 부동산 연구원 수석 분석사 장파도 올해 전국 오피스텔 신개발 면적 증가는 마이너스 전환, 개발업자는 오피스텔 시장을 적극 확장하고, 오피스텔 사업의 시공 진도가 완만하고, 후속 충족한 공급은 더욱 압력 판매가 및 임대료를 더 받을 수 있다고 밝혔다.

현 단계에서는 전체 경제 하행의 큰 환경 아래에서 높은 임대 비용 압력을 직면하고 중소기업이 확장하고 신중하고, 오피스텔 수요는 단기간 내에 크게 개선되기 어렵다.

하지만 전체적으로 다수의 분석사들은 장기 전역이라 일시적인 득실을 볼 수 없다고 여긴다.

형세의 준엄한 선전을 예로 중장기적으로 볼 때, 레방 중국 전략상담부 진철동 대표는 "서비스업이 선전산업구조에서 차지하는 비율이 계속 높아지고 사회주의 시범구를 고려하는 정책홍리는 앞으로 몇 년 동안 과학 기술, 통신, 금융 등 업계에서 갑급 서적 서적 서커스 시장이 2020년 이후 점차 따뜻해지면서 수요가 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

역사상 베이징 오피스텔이 이전의 저공치율도 제3산업의 고속 발전에 덕택했다.산업구조에서 선전의 제2산업은 일선 도시에서 가장 높았으며 제조업이 서비스업으로 전형되면서 제3산업은 상승, 오피스텔 수요도 높아질 전망이다.

전체 시장 공수율이 심각하지만, 레방연구원 데이터는 3분기, 심천남산의 고신원 오피스텔 시장이 활발하고 핵심 비즈니스구 절반의 임대료 수준으로 상당수의 금융서비스와 금융과학기술기업이 입주했다.

앞서 세방 위리사 연구부도 지난 2019년 하반기 이후 국내 오피스텔이 회복될 것으로 예상됐고, 정책이 더 다원화된 오피스텔 수요를 이끌고 심천 전해 등 지방정부가 임대수당 정책을 기업에 지원할 것으로 보인다.

또 수요단도 주의할 만한 사소한 변화가 있었고, 공동사무 등 대체적인 사무방식이 탄생하고 있다.

공동 사무개념이 성행하면서 갑급 오피스텔을 부담하지 못하는 중소기업도 주재 기회를 얻었다.세방 위리사 데이터에 따르면, 앞서 Wework 상장창에 출시된 후 흑자 패턴이 의혹을 받고, 2019년 1분기 말까지 공동 사무가 북상심3대 도시의 시장침투율은 이미 6% 에 이른다.

장파는 이 측면에서 개발업체나 업주나 새로운 기업 공간 해결 방안을 고려해 더 많은 위안의 오피스텔 임대 수요를 충족시켜 미래 오피스텔 공처율을 낮출 전망이다.